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房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)的價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者結(jié)合。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押貸款、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

影響二手房地產(chǎn)評(píng)估因素： （1）所在小區(qū)的均價(jià)，以及小區(qū)內(nèi)類似房屋的掛牌價(jià)和成交價(jià)格; （2）周邊小區(qū)類似房源的掛牌價(jià)和成交價(jià)格; （3）所在小區(qū)和所在板塊的房價(jià)走勢(shì); （4）被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區(qū)內(nèi)位置、景觀等等。

對(duì)購房者的作用。對(duì)購房者而言，通過二手房評(píng)估，可以讓二手房買家知道所買房屋是否物有所值。對(duì)二手房業(yè)主的作用。對(duì)于二手房業(yè)主，即原房東而言，二手房評(píng)估可以讓其知道自己房子的市價(jià)所值。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以通過房屋評(píng)估向客戶推薦較為公正指導(dǎo)價(jià)格。對(duì)評(píng)估事務(wù)所的作用。評(píng)估事務(wù)所可以通過二手房評(píng)估給金融機(jī)構(gòu)貸款提供房屋價(jià)格指導(dǎo)。

房產(chǎn)評(píng)估有什么作用？房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)市場價(jià)格管理的核心，其作用主要表現(xiàn)在以下八個(gè)方面： （1）房地產(chǎn)估價(jià)可以預(yù)算出現(xiàn)有存量市場中的房地產(chǎn)價(jià)值量，為新時(shí)期房地長管理工作提供依據(jù)； （2）可以為房地產(chǎn)交易和國有土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓提供基礎(chǔ)價(jià)格； （3）通過房地產(chǎn)估價(jià)確定房地產(chǎn)抵押品的價(jià)值，作為銀行抵押貸款的依據(jù)；

二手房房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容： （1）建筑物的折舊程度。建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 （2）土地生熟程度。土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。 （3）資本化率。資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率)。

現(xiàn)在二手房也越來越受到購房者歡迎，房價(jià)高低受地段、配套、戶型、建筑類型等的影響，因此要想評(píng)估房價(jià)高低可以通過房屋各種影響因素進(jìn)行評(píng)估，外加比較相似房屋進(jìn)行定位。二手房房價(jià)參差不齊，購房者與出賣人都應(yīng)該對(duì)所交易二手房房價(jià)有把握，才不會(huì)被騙。所以二手房地產(chǎn)評(píng)估工作需要做好，而想要得到更為準(zhǔn)確的參考價(jià)值，就需要找專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司。

房產(chǎn)評(píng)估流程需要明確評(píng)估基本事項(xiàng)明確評(píng)估目的。在受理評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評(píng)估目的，并將評(píng)估目的寫在評(píng)估報(bào)告上。制定工作計(jì)劃。實(shí)地查勘收集資料。實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評(píng)估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄等等。

在二手房買賣過程中，二手房價(jià)格明顯過低時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估、買賣雙方認(rèn)為有必要時(shí)需要評(píng)估、進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估、申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)評(píng)估、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)可能要進(jìn)行評(píng)估，任何一種情況都有可能需要進(jìn)行二手房評(píng)估。那么，到底二手房價(jià)格評(píng)估應(yīng)該如何評(píng)估呢？這就需要找專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司咨詢。

日常生活中，市民可挑選三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實(shí)例進(jìn)行對(duì)照，對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以，有二手房評(píng)估價(jià)值需求時(shí)，應(yīng)找專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司出面。

涉及二手房房地產(chǎn)評(píng)估，為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。

二手房評(píng)估影響因素需要考慮這些方面：房屋本身情況以及市場因素；其中市場因素還包括：市場需求不同決定房屋的價(jià)格，根據(jù)房屋實(shí)際使用用途，同樣的房屋其價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異很大;房屋已使用年限的長短及房屋的保養(yǎng)情況，房屋內(nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問題。

對(duì)于二手房評(píng)估，需要多面方面進(jìn)行考慮，比如： （1）位置、面積：地段是主要影響因素，面積大小與總價(jià)多少成正比; （2）交通、環(huán)境：主要是周邊配套，若是交通、環(huán)境、學(xué)校、醫(yī)院、市場都好的房子，價(jià)格指定高; （3）朝向、樓層：最近樓層問題是很多人關(guān)心的問題。樓層高低影響生活便利程度，在當(dāng)今高樓林立的城市中，視線、噪音、空氣等都是必須考慮的。朝向好樓層佳的房屋對(duì)購房者身心健康影響巨大;

二手房房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容： （1）建筑物的折舊程度。建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。 （2）土地生熟程度。土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。 （3）資本化率。資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率)。

想要了解二手房價(jià)值，需要找專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司，那么二手房地產(chǎn)是如何評(píng)估的？先委托估價(jià)機(jī)構(gòu)。首先需要向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請(qǐng)，專業(yè)機(jī)構(gòu)在接受該估價(jià)業(yè)務(wù)之后，雙方需要就房屋的具體信息進(jìn)行協(xié)商。制定評(píng)估計(jì)劃。專業(yè)機(jī)構(gòu)需要對(duì)房屋的評(píng)估進(jìn)行具體籌劃，制定出適當(dāng)?shù)脑u(píng)估計(jì)劃，什么時(shí)間進(jìn)行評(píng)估、用什么方式進(jìn)行評(píng)估、人員應(yīng)該怎么安排等。實(shí)地進(jìn)行評(píng)估。前往房產(chǎn)所在位置開始實(shí)地進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，評(píng)估包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。

二手房地產(chǎn)評(píng)估采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場參考價(jià)。這便是專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司的建議。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。所以在二手房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)需要按照規(guī)定要求進(jìn)行評(píng)估，才能出具合適的評(píng)估報(bào)告。

日常生活中，市民可挑選三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場實(shí)例進(jìn)行對(duì)照，對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以，有二手房評(píng)估價(jià)值需求時(shí)，應(yīng)找專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司出面。

涉及二手房房地產(chǎn)評(píng)估，為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。

二手房地產(chǎn)評(píng)估采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場比較法，通過對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場參考價(jià)。這便是專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估公司的建議。

二手房產(chǎn)評(píng)估是很多人關(guān)心的問題，房地產(chǎn)價(jià)值的高低判斷的因素都是什么呢？如何才能大概的對(duì)房子價(jià)格有一個(gè)大致的了解呢？這些不論是對(duì)于賣房者還是買房者來說都很重要，買房者要對(duì)二手房價(jià)格的判斷，