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廣州市番禺區(qū)******管理有限公司、廣州市番禺區(qū)****開發(fā)總公司擬出租房地產(chǎn)涉及位于廣州市番禺區(qū)沙頭街****工業(yè)區(qū)內(nèi)簡易廠房（D幢）等2處工業(yè)用途房地產(chǎn)租金市場價值的資產(chǎn)評估報告

類型：租金 發(fā)布時間：2024-01-20 18:01:38 分享：
  • 詳細(xì)內(nèi)容
    報告書名稱：廣州市番禺區(qū)******管理有限公司、廣州市番禺區(qū)****開發(fā)總公司擬出租房地產(chǎn)涉及位于廣州市番禺區(qū)沙頭街****工業(yè)區(qū)內(nèi)簡易廠房（D幢）等2處工業(yè)用途房地產(chǎn)租金市場價值的資產(chǎn)評估報告
    經(jīng)濟(jì)行為：根據(jù)《關(guān)于資產(chǎn)管理有限公司本部及直屬企業(yè)物業(yè)出租合同的審批辦法》（****字[2018]第**號）及其附件《關(guān)于物業(yè)出租管理制度的有關(guān)規(guī)定》，廣州市番禺區(qū)******管理有限公司、廣州市番禺區(qū)****產(chǎn)品開發(fā)總公司擬將位于番禺區(qū)沙頭街****工業(yè)區(qū)內(nèi)簡易廠房（D幢）、廣州市番禺區(qū)東環(huán)街****大道***號**幢第**層西側(cè)等2處可出租面積合計為2,661.27㎡的工業(yè)用途房地產(chǎn)進(jìn)行公開招租，故委托評估機(jī)構(gòu)對擬出租房地產(chǎn)進(jìn)行租金市場價值評估。
    委托人：廣州市番禺區(qū)******管理有限公司、廣州市番禺區(qū)****開發(fā)總公司
    評估對象：房地產(chǎn)租金
    評估目的：為委托人提供擬出租房地產(chǎn)的租金市場價值參考依據(jù)。
    評估基準(zhǔn)日：2024年1月10日
    評估范圍：評估范圍為位于番禺區(qū)沙頭街****工業(yè)區(qū)內(nèi)簡易廠房（D幢）、廣州市番禺區(qū)東環(huán)街****道312號A幢第**層西側(cè)、可出租面積合計為2,661.27㎡的工業(yè)用途房地產(chǎn)，包括房屋建筑物及合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。詳見《委托評估清單》。
    價值類型：市場價值
    評估方法：市場法、收益法
    評估實施程序：
    1）評估目的（客戶需要）
    為委托人提供擬出租房地產(chǎn)的租金市場價值參考依據(jù)。
    2）評估對象及評估范圍
    本次資產(chǎn)評估的評估對象為房地產(chǎn)租金，評估范圍評估范圍為位于番禺區(qū)沙頭街****工業(yè)區(qū)內(nèi)簡易廠房（D幢）、廣州市番禺區(qū)東環(huán)街****道312號A幢第**層西側(cè)、可出租面積合計為2,661.27㎡的工業(yè)用途房地產(chǎn)，包括房屋建筑物及合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。詳見《委托評估清單》。
    3）資料清單
    A.評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料（復(fù)印件）
    B.《資產(chǎn)評估委托合同書》
    C.委托評估清單
    D.《出租方案》
    E.經(jīng)濟(jì)行為批文
    F.委托人營業(yè)執(zhí)照
    經(jīng)委托人確認(rèn)，評估對象的租賃條件如下：
    ①租賃期限：5年；
    ②可出租面積：分別為2,083.27㎡和578㎡，評估對象分別整體出租；
    ③用途：出租用途為廠房；
    ④年租金遞增：每處簽訂租賃合同的物業(yè)，租金價格每兩年遞增5%，評估值為首年月租金價值；
    ⑤租賃價格為含稅價（增值稅），租賃雙方稅費各付；
    ⑥管理費、水電費等相關(guān)費用由承租方承擔(dān)。評估對象及評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評估對象和評估范圍為一致。

    評估程序?qū)嵤┻^程和情況：
    （一）前期準(zhǔn)備階段
    1、初期接觸：初期接觸：在簽署《評估委托合同》前，本公司派出項目負(fù)責(zé)人與委托人接觸，了解委托評估資產(chǎn)的基本情況，向委托人介紹本公司的基本情況、評估程序以及對本項目的相關(guān)建議等，并就委托評估目的、評估范圍、評估收費以及委托人應(yīng)提供的資料、如何協(xié)助工作等事項進(jìn)行協(xié)商；
    2、經(jīng)協(xié)商后，本公司就評估對象內(nèi)容及特點，擬定工作計劃，確定評估目的、評估對象和評估范圍，選定評估基準(zhǔn)日，并簽定了《評估委托合同》。
    3、評估項目組人員對委估對象實地進(jìn)行總體了解，布置資產(chǎn)評估工作，指導(dǎo)委托人進(jìn)行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需基本文件資料。
    （二）資產(chǎn)清查核實和現(xiàn)場勘察階段
    1、評估人員輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有方進(jìn)行資產(chǎn)清查、申報評估資產(chǎn)明細(xì)表等評估資料的收集整理；
    2、項目小組赴所現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場勘察，聽取有關(guān)人員對本次評估涉及的相關(guān)資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評估對象的基本情況，清查時間為2024年1月10日；
    3、現(xiàn)場對評估對象進(jìn)行了解，做好并完善記錄、拍照。   
    （三）評定估算階段
    1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，選擇制定具體的評估方法；
    2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗； 
    3、收集價格信息資料，開展市場調(diào)研詢價工作。 
    4、對各項委估資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，分項評定估算，并初步匯算出評估價值。
    （四）評估匯總階段
    根據(jù)各專業(yè)評估小組對各類資產(chǎn)評估的初步結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，檢查并確認(rèn)有無錯、漏、重評的情況，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
    （五）提交報告階段
    評估小組組織討論并分析評估結(jié)果，撰寫評估報告，與委托人就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M(jìn)行組織審查，匯集工作底稿。最后，向委托人提交《資產(chǎn)評估報告》。

    評估方法的選?。?/span>
    1、市場法適用性分析
    本次評估對象為廠房，所在位置同一供需圈有較多類似用途物業(yè)出租實例，市場交易資料容易獲取，因此本次評估適宜選用市場法。
    2、收益法適用性分析
    本次評估對象位于番禺區(qū)，對于工業(yè)房地產(chǎn)，在供需圈內(nèi)沒有足夠的交易實例，可通過成本法測算出廠房價值，再運用收益法倒算求出租金，因此本次評估適宜選用收益法。
    3、成本法適用性分析
    由于房地產(chǎn)的租金取決于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，而非花費的成本，房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其租賃價值，故本次評估不適宜采用成本法進(jìn)行評估。
    綜上所述，本次評估采用市場法、收益法進(jìn)行測算，最終分析得出評估結(jié)果。

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