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廣州市******商業(yè)運營有限公司因內(nèi)部決策需要擬了解位于廣州市天河區(qū)****路***號等3處商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告

類型：租金 發(fā)布時間：2024-01-09 18:34:20 分享：
  • 詳細內(nèi)容
    報告書名稱：廣州市******商業(yè)運營有限公司因內(nèi)部決策需要擬了解位于廣州市天河區(qū)****路***號等3處商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值資產(chǎn)評估報告
    經(jīng)濟行為：廣州市******商業(yè)運營有限公司因內(nèi)部決策需要擬了解房地產(chǎn)市場價值，故委托評估機構(gòu)對因內(nèi)部決策需要擬了解市場價值涉及的位于廣州市天河區(qū)****路***號等3處，建筑面積合計245.02㎡的商業(yè)用途房地產(chǎn)市場價值進行評估。
    委托人：廣州市******商業(yè)運營有限公司
    評估對象：房地產(chǎn)
    評估目的：為委托人因內(nèi)部決策需要擬了解房地產(chǎn)市場價值提供委估資產(chǎn)市場價值參考依據(jù)。
    評估基準日：2023年12月26日
    評估范圍： 根據(jù)擬進行的經(jīng)濟行為需要，本次資產(chǎn)評估的評估對象為房地產(chǎn)，評估范圍為位于廣州市天河區(qū)****路***號等3處，建筑面積為245.02平方米的商業(yè)用途房地產(chǎn)，包括房屋建筑物及其合理分攤的土地使用權(quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價值，但不包括其室內(nèi)動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。
    價值類型：市場價值
    評估方法：市場法、收益法
    評估實施程序：
    1）評估目的（客戶需要）
    為委托人因內(nèi)部決策需要擬了解房地產(chǎn)市場價值提供委估資產(chǎn)市場價值參考依據(jù)。
    2）評估對象及評估范圍
    根據(jù)擬進行的經(jīng)濟行為需要，本次資產(chǎn)評估的評估對象為房地產(chǎn)，評估范圍為位于廣州市天河區(qū)****路***號等3處，建筑面積為245.02平方米的商業(yè)用途房地產(chǎn)，包括房屋建筑物及其合理分攤的土地使用權(quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價值，但不包括其室內(nèi)動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。詳見《資產(chǎn)評估結(jié)果明細表》。
    3）資料清單
    A.委托人營業(yè)執(zhí)照
    B.資產(chǎn)評估委托合同
    C.資產(chǎn)評估清查明細表
    D.委托評估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料（復(fù)印件）
    E.租賃合同/租賃合同臺賬

    評估程序?qū)嵤┻^程和情況：
    （一）前期準備階段
    1、初期接觸：在簽署《評估委托合同書》前，本公司派出項目負責人與委托人接觸，了解委托評估資產(chǎn)的基本情況，向委托人介紹本公司的基本情況、評估程序以及對本項目的相關(guān)建議等，并就委托評估目的、評估范圍、評估收費以及委托人應(yīng)提供的資料、如何協(xié)助工作等事項進行協(xié)商；
    2、經(jīng)協(xié)商后，本公司就評估對象內(nèi)容及特點，擬定工作計劃，確定評估目的、評估對象和評估范圍，選定評估基準日，并簽定了《評估委托合同書》。
    3、評估項目組人員對委估對象實地進行總體了解，布置資產(chǎn)評估工作，指導(dǎo)委托人進行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需基本文件資料。
    （二）資產(chǎn)清查核實和現(xiàn)場勘察階段
    1、評估人員輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有方進行資產(chǎn)清查、申報評估資產(chǎn)明細表等評估資料的收集整理；
    2、項目小組赴所現(xiàn)場進行現(xiàn)場勘察，聽取有關(guān)人員對本次評估涉及的相關(guān)資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評估對象的基本情況，清查時間為2023年12月07日。
    3、現(xiàn)場對評估對象進行了解，做好并完善記錄、拍照。   
    （三）評定估算階段
    1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，選擇制定具體的評估方法；
    2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進行查驗； 
    3、收集價格信息資料，開展市場調(diào)研詢價工作；
    4、對各項委估資產(chǎn)進行數(shù)據(jù)處理，分項評定估算，并初步匯算出評估價值。
    （四）評估匯總階段
    根據(jù)各專業(yè)評估小組對各類資產(chǎn)評估的初步結(jié)果，進行匯總分析，檢查并確認有無錯、漏、重評的情況，對評估結(jié)果進行必要的調(diào)整、修改和完善。
    （五）提交報告階段
    評估小組組織討論并分析評估結(jié)果，撰寫評估報告，與委托人就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M行組織審查，匯集工作底稿。最后，向委托人提交《資產(chǎn)評估報告》。

    評估方法的選?。?/strong>
    1、市場法適用性分析
    本次評估對象為商業(yè)物業(yè)，所在區(qū)域為廣州市天河區(qū)的發(fā)展成熟區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，所處區(qū)域同類房地產(chǎn)體量非常大，交易案例可比性較高，市場活躍度高，各類物業(yè)交易頻繁，交易案例容易獲取，適合采用市場法進行估價測算。
    2、收益法適用性分析
    評估對象為廣州市天河區(qū)的發(fā)展成熟區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域同類物業(yè)出租體量非常大，交易案例可比性較高，租賃市場非常活躍，出租率較高，獲取市場租金較為容易，房地產(chǎn)未來收益可以預(yù)測，故可以采用收益法進行測算。
    3、成本法適用性分析
    成本法是以重置資本構(gòu)成的途徑考量資產(chǎn)價值，而非直觀從市場角度反映價值，精確度相對較低，比較適用交易很少、沒有收益或收益不明確的房地產(chǎn)。評估對象為整個建造小區(qū)中的部分物業(yè)，若采用成本法進行評估測算，則需獲知整宗地塊整體開發(fā)情況，獲知整體規(guī)劃數(shù)據(jù)，且往往存在多種物業(yè)配比，目前評估人員較難獲取整宗物業(yè)較為全面數(shù)據(jù)，成本法測算存在一定難度。且在評估對象周邊交易或租賃成交案例較為活躍的清涕下，成本法不適宜作為首選的評估方法。
    4、假設(shè)開發(fā)法適用性分析
    假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，包括待開發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價、將生地、毛地等開發(fā)成熟地的土地估價、再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價、具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價、在建工程的估價等。而對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，則難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。
    本次評估對象為已開發(fā)完成物業(yè)，已建成多年，并且投入使用多年，與周邊類似物業(yè)同等使用，且不需要改建，因此不適宜采用假設(shè)開發(fā)法。
    綜上所述，本次評估采用市場法和收益法進行測算。

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