8、評估基準(zhǔn)日：2022年8月31日

9、客戶需求：為委托人擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)提供委估資產(chǎn)市場價值參考依據(jù)

、評估對象及范圍：本次資產(chǎn)評估的評估對象為位于荔灣區(qū)中山七路寶安里**號**房等共5套房地產(chǎn)市場價值，評估范圍為包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價值，但不包括其室內(nèi)動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。

8、評估實施程序：整個評估工作共分五個階段進(jìn)行。
（一）前期準(zhǔn)備階段
1、初期接觸：初期接觸：在簽署《評估委托合同》前，本公司派出項目負(fù)責(zé)人與委托人接觸，了解委托評估資產(chǎn)的基本情況，向委托人介紹本公司的基本情況、評估程序以及對本項目的相關(guān)建議等，并就委托評估目的、評估范圍、評估收費以及委托人應(yīng)提供的資料、如何協(xié)助工作等事項進(jìn)行協(xié)商；
2、經(jīng)協(xié)商后，本公司就評估對象內(nèi)容及特點，擬定工作計劃，確定評估目的、評估對象和評估范圍，選定評估基準(zhǔn)日，并簽定了《評估委托合同》。
3、評估項目組人員對委估對象實地進(jìn)行總體了解，布置資產(chǎn)評估工作，指導(dǎo)委托人進(jìn)行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需基本文件資料。
（二）資產(chǎn)清查核實和現(xiàn)場勘察階段
1、評估人員輔導(dǎo)委托人進(jìn)行資產(chǎn)清查、申報評估資產(chǎn)明細(xì)表等評估資料的收集整理；
2、項目小組赴所現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場勘察，聽取有關(guān)人員對本次評估涉及的相關(guān)資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評估對象的基本情況，清查時間為2022年8月31日；
3、現(xiàn)場對評估對象進(jìn)行了解，做好并完善記錄、拍照。   
（三）評定估算階段
1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，選擇制定具體的評估方法；
2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗；
3、收集價格信息資料，開展市場調(diào)研詢價工作。
4、對各項委估資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，分項評定估算，并初步匯算出評估價值。
（四）評估匯總階段
根據(jù)各專業(yè)評估小組對各類資產(chǎn)評估的初步結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，檢查并確認(rèn)有無錯、漏、重評的情況，對評估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
（五）提交報告階段
評估小組組織討論并分析評估結(jié)果，撰寫評估報告，與委托人就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M(jìn)行組織審查，匯集工作底稿。最后，向委托人提交《資產(chǎn)評估報告書》。

8、評估方法：

1、市場法適用性分析
對于住宅物業(yè)：
住宅類物業(yè)，地處荔灣區(qū)、海珠區(qū)及越秀區(qū)，屬較成熟商住區(qū)，所處區(qū)域同類房地產(chǎn)體量非常大，市場活躍度高，各類物業(yè)交易頻繁，交易案例容易獲取，適合采用市場法進(jìn)行評估測算。
對于倉庫物業(yè)：
倉庫類物業(yè)，地處荔灣區(qū)、海珠區(qū)，所處區(qū)域同類房地產(chǎn)較少，市場活躍度低，交易案例難于獲取，不適合采用市場法進(jìn)行評估測算。
2、收益法適用性分析
評估對象為住宅、倉庫物業(yè)，地處荔灣區(qū)、海珠區(qū)及越秀區(qū)，區(qū)域同類物業(yè)出租體量非常大，租賃市場非?；钴S，出租率較高，獲取市場租金較為容易，房地產(chǎn)未來收益可以預(yù)測，故可以采用收益法進(jìn)行測算。
3、成本法適用性分析
成本法是以重置資本構(gòu)成的途徑考量資產(chǎn)價值，而非直觀從市場角度反映價值，精確度相對較低，比較適用交易很少、沒有收益或收益不明確的房地產(chǎn)。
對于住宅類物業(yè)，周邊交易或租賃成交案例較為活躍的情況下，成本法不適宜作為首選的評估方法。且評估對象為整棟物業(yè)的一部分，若采用成本法進(jìn)行評估測算，則需獲知整宗地塊整體開發(fā)情況，獲知整體規(guī)劃數(shù)據(jù)，且往往存在多種物業(yè)配比，目前評估人員較難獲取整宗物業(yè)較為全面數(shù)據(jù)，成本法測算存在一定難度。
對于倉庫類物業(yè)，周邊交易案例不活躍，成交案例少，無法采用市場法進(jìn)行測算，適宜采用成本法進(jìn)行評估。其土地取得成本可采用市場法或基準(zhǔn)地價法確定，建筑物發(fā)生的成本可以核算且周邊近年來房地產(chǎn)開發(fā)力度不斷加大，建筑成本比較明朗，政府對相關(guān)稅費、費用均有明確的規(guī)定，因此可采用成本法對評估對象進(jìn)行評估測算。
4、假設(shè)開發(fā)法適用性分析
設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，包括待開發(fā)土地（包括生地、毛地、熟地）的估價、將生地、毛地等開發(fā)成熟地的土地估價、再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價、具有裝修改造潛力的舊房地產(chǎn)的估價、在建工程的估價等。而對于有規(guī)劃條件，但規(guī)劃條件尚未確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，則難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。
本次評估對象為已開發(fā)完成物業(yè)，因此不適宜采用假設(shè)開發(fā)法。

綜上所述，本次評估住宅類物業(yè)采用市場法、收益法進(jìn)行測算，倉庫類物業(yè)采用收益法和成本法進(jìn)行測算。