估價(jià)基準(zhǔn)日：2022年8月12日

客戶需求：為委托人辦理訴訟擔(dān)保事宜而評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值

評(píng)估范圍：

    估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，具體為位于廣州市天河區(qū)興國(guó)路**號(hào)之一***房的一處住宅房地產(chǎn)。
估價(jià)對(duì)象范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。

評(píng)估實(shí)施程序：

    廣州業(yè)勤派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與鄭先生聯(lián)系，了解委托人的估價(jià)目的（需求)，根據(jù)本次估價(jià)目的，協(xié)助委托方確定委托評(píng)估房地產(chǎn)的估價(jià)范圍以及本次評(píng)估需要的資料清單；并簽訂6.《評(píng)估委托合同書》。
（1）估價(jià)目的（客戶需要）
為委托人辦理訴訟擔(dān)保事宜而評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值
（2）估價(jià)對(duì)象及范圍
估價(jià)對(duì)象范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。
（3）資料清單
1.房地產(chǎn)估價(jià)清查明細(xì)表
2.委托人企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照
3.相關(guān)權(quán)屬證明
（4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析：
根據(jù)委托人提供的評(píng)估清單及有關(guān)資料，估價(jià)師對(duì)被估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，通過詢問、勘查、檢查等方式獲取評(píng)估所需的基礎(chǔ)資料，詳細(xì)了解了估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，并進(jìn)行了拍照記錄；
估價(jià)人員還根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)及有關(guān)準(zhǔn)則要求，進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，收集了有關(guān)的價(jià)格、市場(chǎng)信息及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料。
（5）評(píng)定估算
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T  50291－2015），對(duì)于房地產(chǎn)，基本的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。本次估價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，確定選用比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。
估價(jià)測(cè)算簡(jiǎn)要內(nèi)容
1、比較法測(cè)算簡(jiǎn)要內(nèi)容
比較法測(cè)算，主要是通過選取幾個(gè)與估價(jià)對(duì)象相類似的交易案例作為可比實(shí)例，分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況修正后，得到各比準(zhǔn)價(jià)格，再將各比準(zhǔn)價(jià)格經(jīng)過分析，以簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估值。
2、收益法測(cè)算簡(jiǎn)要內(nèi)容
收益法具體可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法，本次估價(jià)選用報(bào)酬資本化法中的全剩余壽命模式。
該模式的收益法具體是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查按照客觀的租金水平計(jì)算估價(jià)對(duì)象收益期內(nèi)每一年的年租金有效毛收入，扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)和稅金等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后可得估價(jià)對(duì)象年租金凈收益。再選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將估價(jià)對(duì)象年租金凈收益折現(xiàn)，最后將估價(jià)對(duì)象收益期內(nèi)各年的收益現(xiàn)值加總得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

（6）出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告