估價(jià)基準(zhǔn)日：2022年8月16日

客戶需求：為委托人辦理抵押事宜而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值

評(píng)估范圍：

    估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，具體為位于從化市溫泉鎮(zhèn)灌村**村地段（未編）廠房A幢、B幢房地產(chǎn)。
估價(jià)對(duì)象范圍包括1616㎡房屋建筑物及4904㎡工業(yè)用地使用權(quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。

評(píng)估實(shí)施程序：

    廣州業(yè)勤派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與廣州農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司聯(lián)系，了解委托人的估價(jià)目的（需求)，根據(jù)本次估價(jià)目的，協(xié)助委托方確定委托評(píng)估房地產(chǎn)的估價(jià)范圍以及本次評(píng)估需要的資料清單；并簽訂《房地產(chǎn)估價(jià)委托合同書(shū)》。
（1）估價(jià)目的（客戶需要）
為委托人辦理抵押事宜而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值
（2）估價(jià)對(duì)象及范圍
估價(jià)對(duì)象范圍包括國(guó)有出讓土地使用權(quán)，但不包括地上房屋建構(gòu)筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，亦不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。
（3）資料清單
1.房地產(chǎn)抵押估價(jià)清查明細(xì)表
2.委托人企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照
3.相關(guān)權(quán)屬證明
4.《法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表》
（4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析：
根據(jù)委托人提供的評(píng)估清單及有關(guān)資料，估價(jià)師對(duì)被估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)詢問(wèn)、勘查、檢查等方式獲取評(píng)估所需的基礎(chǔ)資料，詳細(xì)了解了估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，并進(jìn)行了拍照記錄；
估價(jià)人員還根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)及有關(guān)準(zhǔn)則要求，進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，收集了有關(guān)的價(jià)格、市場(chǎng)信息及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料。
（5）評(píng)定估算
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T  50291－2015），對(duì)于房地產(chǎn)，基本的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。本次估價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，確定選用比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。
選用估價(jià)方法定義如下：
1、成本法，是指以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
2、比較法，是指在大量的交易實(shí)例中，選取幾個(gè)與估價(jià)對(duì)象相類(lèi)似的交易案例作為可比實(shí)例，分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況修正后，得到各比準(zhǔn)價(jià)格，再將各比準(zhǔn)價(jià)格經(jīng)過(guò)分析，以簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估值的方法。
（6）出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告