估價(jià)基準(zhǔn)日：2022年11月2日

客戶需求：為委托人進(jìn)行商業(yè)化業(yè)務(wù)提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值

評(píng)估范圍：

估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，具體為位于惠州大亞灣西區(qū)****路**號(hào)****5棟一單元**層**號(hào)房等共12套住宅房地產(chǎn)。
估價(jià)對(duì)象范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。

評(píng)估實(shí)施程序：

    廣州業(yè)勤派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與中國(guó)******管理股份有限公司廣東省分公司聯(lián)系，了解委托人的估價(jià)目的（需求)，根據(jù)本次估價(jià)目的，協(xié)助委托方確定委托評(píng)估房地產(chǎn)的估價(jià)范圍以及本次評(píng)估需要的資料清單；并簽訂《房地產(chǎn)估價(jià)委托合同書》。
（1）估價(jià)目的（客戶需要）
為委托人進(jìn)行商業(yè)化業(yè)務(wù)提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
（2）估價(jià)對(duì)象及范圍
估價(jià)對(duì)象范圍包括國(guó)有出讓土地使用權(quán)，但不包括地上房屋建構(gòu)筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，亦不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。
（3）資料清單
1、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》；
2、《法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表》；
3、《房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)權(quán)方承諾函》；
4、《不動(dòng)產(chǎn)登記情況表》；
4、產(chǎn)權(quán)方銷售臺(tái)賬。

（4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析：
根據(jù)委托人提供的評(píng)估清單及有關(guān)資料，估價(jià)師對(duì)被估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，通過詢問、勘查、檢查等方式獲取評(píng)估所需的基礎(chǔ)資料，詳細(xì)了解了估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，并進(jìn)行了拍照記錄；
估價(jià)人員還根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)及有關(guān)準(zhǔn)則要求，進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，收集了有關(guān)的價(jià)格、市場(chǎng)信息及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料。
（5）評(píng)定估算
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T  50291－2015），對(duì)于房地產(chǎn)，基本的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。本次估價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，確定選用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。
1）比較法是將估價(jià)對(duì)象與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的交易價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。比較法計(jì)算公式為：
估價(jià)對(duì)象單價(jià)=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)。
比較法的主要依據(jù)是替代原理，其比較路徑主要是通過選取3個(gè)或以上的可比實(shí)例，通過對(duì)估價(jià)對(duì)象與各可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的比較調(diào)整，將各可比實(shí)例的交易價(jià)格調(diào)整為比準(zhǔn)價(jià)格，再由各比準(zhǔn)價(jià)格綜合確定最終比準(zhǔn)價(jià)格。。
2）收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。
收益法具體可分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。直接資本化法要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取資本化率，而市場(chǎng)上缺少與估價(jià)對(duì)象凈收益流模式相同的房地產(chǎn)可比實(shí)例，不適合采用直接資本化法；而由于可以調(diào)查到與估價(jià)對(duì)象具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率來求取報(bào)酬率，故本次評(píng)估選用報(bào)酬資本化法。
由于估價(jià)對(duì)象為住宅房地產(chǎn)，所在區(qū)域?qū)儆谂R深區(qū)域，同類型物業(yè)未來需求較旺盛，估價(jià)對(duì)象收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益，而持有加轉(zhuǎn)售模式更符合當(dāng)前市場(chǎng)上房地產(chǎn)的投資模式，故本次采用持有加轉(zhuǎn)售模式測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。
（6）出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告