報(bào)告書名稱：廣州******集團(tuán)有限公司因財(cái)務(wù)報(bào)告目的擬以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)涉及位于從化區(qū)街口街******一街二巷**幢***房等共3處房地產(chǎn)公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
經(jīng)濟(jì)行為：廣州******集團(tuán)有限公司因財(cái)務(wù)報(bào)告目的擬對賬面投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量，故委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對擬以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)涉及的位于從化區(qū)街口街******一街二巷**幢***房等共3處房地產(chǎn)公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
委托人：廣州******集團(tuán)有限公司
評(píng)估對象：投資性房地產(chǎn)
評(píng)估目的：為委托人因財(cái)務(wù)報(bào)告目的擬以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)提供委估資產(chǎn)公允價(jià)值參考依據(jù)。
評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年10月16日
評(píng)估范圍：根據(jù)擬進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)行為需要，本次資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對象為投資性房地產(chǎn)，評(píng)估范圍為廣州******集團(tuán)有限公司持有的位于從化區(qū)街口街******一街二巷**幢***房等共3處房地產(chǎn)，具體評(píng)估范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。詳見《資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表》。
價(jià)值類型：公允價(jià)值
評(píng)估方法：市場法、收益法
評(píng)估實(shí)施程序：
1）評(píng)估目的（客戶需要）
為委托人因財(cái)務(wù)報(bào)告目的擬以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)提供委估資產(chǎn)公允價(jià)值參考依據(jù)。
2）評(píng)估對象及評(píng)估范圍
根據(jù)擬進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)行為需要，本次資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對象為投資性房地產(chǎn)，評(píng)估范圍為廣州******集團(tuán)有限公司持有的位于從化區(qū)街口街******一街二巷**幢***房等共3處房地產(chǎn)，具體評(píng)估范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。詳見《資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果明細(xì)表》。
3）資料清單
A.委托人營業(yè)執(zhí)照
B.資產(chǎn)評(píng)估委托合同
C.資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表
D.租賃合同/租賃合同臺(tái)賬

評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況：
（一）前期準(zhǔn)備階段
1、初期接觸：在簽署《評(píng)估委托合同書》前，本公司派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與委托人接觸，了解委托評(píng)估資產(chǎn)的基本情況，向委托人介紹本公司的基本情況、評(píng)估程序以及對本項(xiàng)目的相關(guān)建議等，并就委托評(píng)估目的、評(píng)估范圍、評(píng)估收費(fèi)以及委托人應(yīng)提供的資料、如何協(xié)助工作等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商；
2、經(jīng)協(xié)商后，本公司就評(píng)估對象內(nèi)容及特點(diǎn)，擬定工作計(jì)劃，確定評(píng)估目的、評(píng)估對象和評(píng)估范圍，選定評(píng)估基準(zhǔn)日，并簽定了《評(píng)估委托合同書》。
3、評(píng)估項(xiàng)目組人員對委估對象實(shí)地進(jìn)行總體了解，布置資產(chǎn)評(píng)估工作，指導(dǎo)委托人進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評(píng)估所需基本文件資料。
（二）資產(chǎn)清查核實(shí)和現(xiàn)場勘察階段
1、評(píng)估人員輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有方進(jìn)行資產(chǎn)清查、申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)明細(xì)表等評(píng)估資料的收集整理；
2、項(xiàng)目小組赴所現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場勘察，聽取有關(guān)人員對本次評(píng)估涉及的相關(guān)資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評(píng)估對象的基本情況，清查時(shí)間為2023年10月16日。
3、現(xiàn)場對評(píng)估對象進(jìn)行了解，做好并完善記錄、拍照。   
（三）評(píng)定估算階段
1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，選擇制定具體的評(píng)估方法；
2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)； 
3、收集價(jià)格信息資料，開展市場調(diào)研詢價(jià)工作；
4、對各項(xiàng)委估資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，分項(xiàng)評(píng)定估算，并初步匯算出評(píng)估價(jià)值。
（四）評(píng)估匯總階段
根據(jù)各專業(yè)評(píng)估小組對各類資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，檢查并確認(rèn)有無錯(cuò)、漏、重評(píng)的情況，對評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
（五）提交報(bào)告階段
評(píng)估小組組織討論并分析評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告，與委托人就評(píng)估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行組織審查，匯集工作底稿。最后，向委托人提交《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》。

評(píng)估方法的選?。?/strong>
1、市場法適用性分析
本次評(píng)估對象為車庫、住宅、商鋪物業(yè)，地處廣州市從化區(qū)中心區(qū)域，所處區(qū)域同類房地產(chǎn)體量大，市場活躍度高，各類物業(yè)交易頻繁，交易案例容易獲取，適宜采用市場法進(jìn)行評(píng)估測算。
2、收益法適用性分析
本次評(píng)估對象為車庫、住宅、商鋪物業(yè)，地處廣州市從化區(qū)中心區(qū)域，區(qū)域同類物業(yè)出租體量非常大，租賃市場活躍，出租率較高，獲取市場租金較為容易，房地產(chǎn)未來收益可以預(yù)測，適宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估測算。
3、成本法適用性分析
成本法是以重置資本構(gòu)成的途徑考量資產(chǎn)價(jià)值，而非直觀從市場角度反映價(jià)值，精確度相對較低，比較適用交易很少、沒有收益或收益不明確的房地產(chǎn)。評(píng)估對象為整個(gè)建造小區(qū)中的部分物業(yè)，若采用成本法進(jìn)行評(píng)估測算，則需獲知整宗地塊整體開發(fā)情況，獲知整體規(guī)劃數(shù)據(jù)，且往往存在多種物業(yè)配比，目前評(píng)估人員較難獲取整宗物業(yè)較為全面數(shù)據(jù)，成本法測算存在一定難度。且在評(píng)估對象周邊交易或租賃成交案例較為活躍的情況下，成本法不適宜作為首選的評(píng)估方法。
4、假設(shè)開發(fā)法適用性分析
本次評(píng)估對象為已開發(fā)完成物業(yè)，已建成并且投入使用數(shù)年，與周邊類似物業(yè)同等使用，且不需要改建，因此不適宜采用假設(shè)開發(fā)法。
綜上所述，評(píng)估對象適宜采用的評(píng)估方法為市場法、收益法。
因此次為財(cái)務(wù)報(bào)告目的評(píng)估，根據(jù)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》，選擇評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)與前期采用的評(píng)估方法保持一致。本次評(píng)估為首次評(píng)估，根據(jù)上述方法適用性分析，采用市場法、收益法進(jìn)行評(píng)估測算。