報(bào)告書(shū)名稱:廣州******經(jīng)營(yíng)發(fā)展有限公司擬公開(kāi)出讓?xiě)敉鈴V告位置使用權(quán)涉及位于越秀區(qū)北京路****號(hào)****商業(yè)城外立面廣告位置的首年月使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
經(jīng)濟(jì)行為:根據(jù)廣州******經(jīng)營(yíng)發(fā)展有限公司提供的《資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為審批表》編號(hào)：******J[2023]****號(hào)記載，因公開(kāi)出讓?xiě)敉鈴V告位置使用權(quán)而需對(duì)越秀區(qū)北京路****號(hào)****商業(yè)城外立面廣告位置的首年月使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，該經(jīng)濟(jì)行為已獲得相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，為此廣州******經(jīng)營(yíng)發(fā)展有限公司委托評(píng)估公司對(duì)越秀區(qū)北京路****號(hào)****商業(yè)城外立面廣告位置的首年月使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
委托人:廣州******經(jīng)營(yíng)發(fā)展有限公司
評(píng)估對(duì)象:越秀區(qū)北京路****號(hào)****商業(yè)城外立面廣告位置的首年月使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值
評(píng)估目的:為委托人提供擬出租房地產(chǎn)的租金市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。
評(píng)估基準(zhǔn)日:2023年06月30日
評(píng)估范圍: 本次資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象為越秀區(qū)北京路****號(hào)****商業(yè)城外立面廣告位置的首年月使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估范圍為位于越秀區(qū)北京路****號(hào)****商業(yè)城外立面廣告位置使用權(quán)，規(guī)劃面積合計(jì)為131.2㎡，高8.2米，長(zhǎng)16米，不包含LED屏設(shè)施使用權(quán)，詳見(jiàn)《委托評(píng)估清單》。
價(jià)值類型:市場(chǎng)價(jià)值
評(píng)估方法:市場(chǎng)法、收益法
評(píng)估實(shí)施程序:

1）評(píng)估目的
為委托人提供擬公開(kāi)出讓?xiě)敉鈴V告位置使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。
2）評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍
本次資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象為越秀區(qū)北京路****號(hào)****商業(yè)城外立面廣告位置的首年月使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估范圍為位于越秀區(qū)北京路****號(hào)****商業(yè)城外立面廣告位置使用權(quán)，規(guī)劃面積合計(jì)為131.2㎡，不包含LED屏設(shè)施使用權(quán)，詳見(jiàn)《委托評(píng)估清單》。
3）資料清單
A.評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料（復(fù)印件）
B.《資產(chǎn)評(píng)估委托合同書(shū)》
C.委托評(píng)估清單
D.《出租方案》
E.經(jīng)濟(jì)行為批文
F.委托人營(yíng)業(yè)執(zhí)照
經(jīng)與委托人確認(rèn)，評(píng)估對(duì)象的租賃條件詳見(jiàn)如下：
1、用途：LED電子屏廣告位，用于商業(yè)/公益廣告；
2、出讓價(jià)格內(nèi)涵：含稅價(jià)（增值稅），稅費(fèi)支付方式為各付各稅，設(shè)備電費(fèi)、維護(hù)費(fèi)等其他相關(guān)費(fèi)用由經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)；
3、出讓期限：約2年（至2025年12月31日結(jié)束）；期滿后視4種情況而定：1）如該廣告位的下一輪規(guī)劃獲得批準(zhǔn)，在下一輪規(guī)劃期內(nèi)的公開(kāi)出讓中，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)單位有優(yōu)先承租權(quán)。2）如該廣告位在下一輪規(guī)劃期內(nèi)的公開(kāi)出讓中，由另一家經(jīng)營(yíng)單位中選，則新中選經(jīng)營(yíng)單位需向現(xiàn)經(jīng)營(yíng)單位支付電子屏設(shè)備租賃費(fèi)。設(shè)備租賃費(fèi)按設(shè)備采購(gòu)安裝合同價(jià)以兩輪規(guī)劃內(nèi)可經(jīng)營(yíng)時(shí)間均攤，新中選經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)下一輪規(guī)劃時(shí)間內(nèi)設(shè)備租賃費(fèi)。3）該廣告位下一輪規(guī)劃未獲得批準(zhǔn)，由現(xiàn)經(jīng)營(yíng)單位拆除，委托人不承擔(dān)補(bǔ)償或賠償責(zé)任。4）若無(wú)響應(yīng)單位，設(shè)備無(wú)償歸委托人。
4、遞增率：無(wú)；
5、交付標(biāo)準(zhǔn)：按現(xiàn)狀交付，經(jīng)營(yíng)單位需拆除舊電子屏、建設(shè)新電子屏，由經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)重新建設(shè)電子屏的成本費(fèi)用；
6、支付方式：經(jīng)營(yíng)單位一次性向城管局支付總出讓費(fèi)用的30%，向委托人按季度或半年支付總出讓費(fèi)用的70%；
7、出讓方式：按照《廣州市戶外廣告位置使用權(quán)公開(kāi)出讓實(shí)施管理辦法》公開(kāi)出讓；
8、免租期：3個(gè)月；
9、面積口徑：規(guī)劃面積為131.2㎡，高8.2米，長(zhǎng)16米；
10、交易幣種：統(tǒng)一以人民幣為交易幣種。

評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況：
（一）前期準(zhǔn)備階段
1、初期接觸：在簽署《評(píng)估委托合同書(shū)》前，本公司派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與委托人接觸，了解委托評(píng)估資產(chǎn)的基本情況，向委托人介紹本公司的基本情況、評(píng)估程序以及對(duì)本項(xiàng)目的相關(guān)建議等，并就委托評(píng)估目的、評(píng)估范圍、評(píng)估收費(fèi)以及委托人應(yīng)提供的資料、如何協(xié)助工作等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商；
2、經(jīng)協(xié)商后，本公司就評(píng)估對(duì)象內(nèi)容及特點(diǎn)，擬定工作計(jì)劃，確定評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，選定評(píng)估基準(zhǔn)日，并簽定了《評(píng)估委托合同書(shū)》。
3、評(píng)估項(xiàng)目組人員對(duì)委估對(duì)象實(shí)地進(jìn)行總體了解，布置資產(chǎn)評(píng)估工作，指導(dǎo)委托人進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評(píng)估所需基本文件資料。
（二）資產(chǎn)清查核實(shí)和現(xiàn)場(chǎng)勘察階段
1、評(píng)估人員輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有方進(jìn)行資產(chǎn)清查、申報(bào)評(píng)估資產(chǎn)明細(xì)表等評(píng)估資料的收集整理；
2、項(xiàng)目小組赴所現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，聽(tīng)取有關(guān)人員對(duì)本次評(píng)估涉及的相關(guān)資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評(píng)估對(duì)象的基本情況，清查時(shí)間為2023年6月30日。
3、現(xiàn)場(chǎng)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了解，做好并完善記錄、拍照。   
（三）評(píng)定估算階段
1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，選擇制定具體的評(píng)估方法；
2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)； 
3、收集價(jià)格信息資料，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研詢價(jià)工作；
4、對(duì)各項(xiàng)委估資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，分項(xiàng)評(píng)定估算，并初步匯算出評(píng)估價(jià)值。
（四）評(píng)估匯總階段
根據(jù)各專業(yè)評(píng)估小組對(duì)各類資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，檢查并確認(rèn)有無(wú)錯(cuò)、漏、重評(píng)的情況，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
（五）提交報(bào)告階段
評(píng)估小組組織討論并分析評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告，與委托人就評(píng)估結(jié)果交換意見(jiàn)，在全面考慮有關(guān)意見(jiàn)后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行組織審查，匯集工作底稿。最后，向委托人提交《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》。

評(píng)估方法的選取：
1、市場(chǎng)法適用性分析
本次評(píng)估對(duì)象中涉及的廣告位置使用權(quán)，根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查了解，目前所在區(qū)域存在較多廣告位置使用權(quán)出讓情況，可比實(shí)例較多，且與評(píng)估對(duì)象經(jīng)濟(jì)水平、評(píng)估對(duì)象所處環(huán)境較為接近，其廣告位置使用權(quán)出讓價(jià)值具有可比性，故本次評(píng)估可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算。
2、收益法適用性分析
本次評(píng)估對(duì)象中涉及的廣告位置使用權(quán)，在市場(chǎng)上可以搜集一定的相同或者相近位置的戶外廣告牌的廣告發(fā)布案例，根據(jù)5家戶外廣告經(jīng)營(yíng)行業(yè)的上市公司的運(yùn)營(yíng)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，以其余額來(lái)確定評(píng)估對(duì)象的出讓價(jià)值，故本次評(píng)估采用收益法進(jìn)行評(píng)估。
3、成本法適用性分析
本次評(píng)估對(duì)象中涉及的廣告位置使用權(quán)，由于其出讓價(jià)值取決于其市場(chǎng)供求關(guān)系，而非花費(fèi)的成本，廣告位成本的增加不一定能增加其出讓價(jià)值，故不適宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。
綜上所述，本次評(píng)估采用市場(chǎng)法、收益法進(jìn)行測(cè)算，最終分析得出評(píng)估結(jié)果。