報告書名稱：廣東******置業(yè)有限公司擬出租房地產(chǎn)涉及位于荔灣區(qū)黃沙大道***號自編**號首層****等170處專業(yè)市場鋪位、專業(yè)市場倉儲用途房地產(chǎn)首年月租金市場價值的資產(chǎn)評估報告

經(jīng)濟行為：廣東******置業(yè)有限公司擬將位于荔灣區(qū)黃沙大道***號自編**號首層****等170處，可出租面積合計為4,409.036㎡的專業(yè)市場鋪位、專業(yè)市場倉儲用途房地產(chǎn)進行公開招租，該行為已獲得批準，故委托評估機構(gòu)對擬出租房地產(chǎn)進行租金市場價值評估。

委托人：廣東******置業(yè)有限公司

價值分析目的：為委托人提供擬出租房地產(chǎn)的租金市場價值參考依據(jù)。

價值分析對象：房地產(chǎn)租金

評估基準日：2023年05月31日

價值分析范圍：本次資產(chǎn)評估的評估對象為房地產(chǎn)首年月租金，評估范圍為位于荔灣區(qū)黃沙大道***號自編**號首層****等170處，可出租面積合計為4,409.036㎡的專業(yè)市場鋪位、專業(yè)市場倉儲用途房地產(chǎn)，包括房屋建筑物及合理分攤的土地使用權(quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設施，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。詳見《資產(chǎn)評估申報明細表》。

評估方法：市場法、收益法

價值類型：市場價值

評估實施程序：
（1）前期準備階段
廣州業(yè)勤派出項目負責人與廣東******置業(yè)有限公司聯(lián)系，了解委托人的評估目的（需求)，根據(jù)本次評估的目的，協(xié)助委托人確定委托評估房地產(chǎn)租金的評估范圍以及本次評估需要的資料清單；并簽訂《資產(chǎn)評估委托合同書》。
1）評估目的（客戶需要）
出租房地產(chǎn)
2）評估對象及評估范圍
評估對象為房地產(chǎn)租金，評估范圍為位于荔灣區(qū)黃沙大道***號自編**號首層****等170處，可出租面積合計為4,409.036㎡的專業(yè)市場鋪位、專業(yè)市場倉儲用途房地產(chǎn)，包括房屋建筑物及合理分攤的土地使用權(quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設施，不包括動產(chǎn)、債權(quán)債務、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。詳見《資產(chǎn)評估申報明細表》。
3）資料清單
A.評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料（復印件）
B.《資產(chǎn)評估委托合同書》
C.委托評估清單
D.《出租方案》
E.經(jīng)濟行為批文
F.委托人營業(yè)執(zhí)照
（2）資產(chǎn)清查核實和現(xiàn)場勘察階段：
項目小組人員**于2023年07月11日赴資產(chǎn)所在地進行現(xiàn)場勘查，聽取有關(guān)人員對本次評估涉及的相關(guān)資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評估對象的基本情況，查勘評估對象的地理位置、實物狀況、區(qū)位狀況等，并對事先收集的有關(guān)評估對象資料進行核實，同時收集補充評估所需的其他資料，以及對評估對象進行拍照并填寫現(xiàn)場勘查記錄等。
評估人員還根據(jù)本評估項目的特點及有關(guān)準則要求，進行了市場調(diào)查，收集了有關(guān)的價格、市場信息及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標等資料。
由于評估對象的實物狀況、周邊區(qū)位狀況均會對其租金產(chǎn)生影響，本次評估結(jié)論在上述假設前提下成立。若評估對象于各評估基準日的實際狀況于上述設定存在較大差異，評估結(jié)論應相應調(diào)整。特提醒報告使用者注意。
經(jīng)與委托人確認，評估對象的租賃條件詳見如下：
①租賃期限：5年；
②可出租面積：合計為4,409.036㎡，評估對象按現(xiàn)狀單獨出租；
③租金交付標準：每月交付當月租金； 
④用途：評估對象的合法證載用途為倉庫，出租用途為專業(yè)市場鋪位、專業(yè)市場倉儲；
⑤年租金遞增：每處簽訂租賃合同的物業(yè)，租金價格均從第二年起每年在上一年度基礎上遞增3%，評估值為首年月租金市場價值；
⑥租賃價格為含稅價（增值稅），租賃雙方稅費各付；
⑦管理費、水電費等相關(guān)費用由承租方承擔；
⑧統(tǒng)一以人民幣為交易幣種。
評估對象及評估范圍與經(jīng)濟行為所涉及的評估對象和評估范圍為一致。
（3）評定估算
1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，選擇制定具體的評估方法；
2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、對產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進行查驗； 
3、收集價格信息資料，開展市場調(diào)研詢價工作。 
4、對各項委估資產(chǎn)進行數(shù)據(jù)處理，分項評定估算，并初步匯算出評估價值。
（4）評估匯總階段
根據(jù)各專業(yè)評估小組對各類資產(chǎn)評估的初步結(jié)果，進行匯總分析，檢查并確認有無錯、漏、重評的情況，對評估結(jié)果進行必要的調(diào)整、修改和完善。
（5）提交報告階段
評估小組組織討論并分析評估結(jié)果，撰寫評估報告，與委托人就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估機構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M行組織審查，匯集工作底稿。最后，向委托人提交《資產(chǎn)評估報告》。