報(bào)告書(shū)名稱：廣州市******管理有限公司擬出租房地產(chǎn)涉及位于天河區(qū)東圃車(chē)陂路****工業(yè)區(qū)大院內(nèi)自編1號(hào)第一層***房等共35處住宅、廠房、辦公用途房地產(chǎn)租金市場(chǎng)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

經(jīng)濟(jì)行為：根據(jù)《關(guān)于確認(rèn)天河區(qū)東圃車(chē)陂路****工業(yè)區(qū)大院內(nèi)自編1號(hào)第一層***房等35處物業(yè)租金評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的函》，廣州市天河投資管理有限公司擬將位于天河區(qū)東圃車(chē)陂路****工業(yè)區(qū)大院內(nèi)自編1號(hào)第一層105房等共35處可出租面積合計(jì)為26,401.65㎡的住宅、辦公、廠房用途房地產(chǎn)進(jìn)行公開(kāi)招租，故委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬出租房地產(chǎn)進(jìn)行租金市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，以作為委托人租賃的參考依據(jù)。

委托人：廣州市******管理有限公司

價(jià)值分析目的：為委托人提供擬出租房地產(chǎn)的租金市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。

價(jià)值分析對(duì)象：房地產(chǎn)租金

評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年06月27日

價(jià)值分析范圍：本次資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估對(duì)象為房地產(chǎn)租金，評(píng)估范圍為位于天河區(qū)東圃車(chē)陂路****工業(yè)區(qū)大院內(nèi)自編1號(hào)第一層***房等共35處可出租面積合計(jì)為26,401.65㎡的住宅、辦公、廠房用途房地產(chǎn)，包括房屋建筑物及合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施，不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表》。

評(píng)估方法：市場(chǎng)法、收益法

價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值

評(píng)估實(shí)施程序：
（1）前期準(zhǔn)備階段
廣州業(yè)勤派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與廣州市******管理有限公司聯(lián)系，了解委托人的評(píng)估目的（需求)，根據(jù)本次評(píng)估的目的，協(xié)助委托人確定委托評(píng)估房地產(chǎn)租金的評(píng)估范圍以及本次評(píng)估需要的資料清單；并簽訂《資產(chǎn)評(píng)估委托合同書(shū)》。
1）評(píng)估目的（客戶需要）
出租房地產(chǎn)
2）評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍
評(píng)估對(duì)象為房地產(chǎn)租金，評(píng)估范圍為位于天河區(qū)東圃車(chē)陂路****工業(yè)區(qū)大院內(nèi)自編1號(hào)第一層***房等共35處可出租面積合計(jì)為26,401.65㎡的住宅、辦公、廠房用途房地產(chǎn)，包括房屋建筑物及合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施，不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。詳見(jiàn)《資產(chǎn)評(píng)估清查明細(xì)表》。
3）資料清單
A.評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料（復(fù)印件）
B.《資產(chǎn)評(píng)估委托合同書(shū)》
C.委托評(píng)估清單
D.《出租方案》
E.經(jīng)濟(jì)行為批文
F.委托人營(yíng)業(yè)執(zhí)照
（2）資產(chǎn)清查核實(shí)和現(xiàn)場(chǎng)勘察階段：
項(xiàng)目小組人員**于2023年06月27日赴資產(chǎn)所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，聽(tīng)取有關(guān)人員對(duì)本次評(píng)估涉及的相關(guān)資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹，了解評(píng)估對(duì)象的基本情況，查勘評(píng)估對(duì)象的地理位置、實(shí)物狀況、區(qū)位狀況等，并對(duì)事先收集的有關(guān)評(píng)估對(duì)象資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)收集補(bǔ)充評(píng)估所需的其他資料，以及對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行拍照并填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄等。
評(píng)估人員還根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)及有關(guān)準(zhǔn)則要求，進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，收集了有關(guān)的價(jià)格、市場(chǎng)信息及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料。
本次報(bào)告為追溯性報(bào)告，無(wú)法通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查獲知評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)評(píng)估對(duì)象的實(shí)物狀況，本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估對(duì)象于各評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的房地產(chǎn)布局、面積、周邊道路交通條件等房地產(chǎn)狀況與現(xiàn)場(chǎng)勘查日時(shí)一致，設(shè)備設(shè)施條件與現(xiàn)場(chǎng)勘查日時(shí)基本一致，且能正常使用。
由于評(píng)估對(duì)象的實(shí)物狀況、周邊區(qū)位狀況均會(huì)對(duì)其租金產(chǎn)生影響，本次評(píng)估結(jié)論在上述假設(shè)前提下成立。若評(píng)估對(duì)象于各評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際狀況于上述設(shè)定存在較大差異，評(píng)估結(jié)論應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。特提醒報(bào)告使用者注意。
經(jīng)與委托人確認(rèn)，評(píng)估對(duì)象的租賃條件詳見(jiàn)如下：
①租賃期限：租期不超過(guò)3年；
②可出租面積：合計(jì)為26,401.65㎡；
③押金及租金交付標(biāo)準(zhǔn)：簽署《租賃合同》時(shí)承租方須繳納2個(gè)月房屋租金作為履約保證金，同時(shí)應(yīng)交付首月租賃費(fèi)用，每月交付當(dāng)月租金； 
④用途：評(píng)估對(duì)象第1-18、20-25項(xiàng)的出租用途為廠房，第19項(xiàng)的出租用途為辦公，第26-35項(xiàng)的出租用途為住宅；
⑤年租金遞增：租金自第2年起每年遞增2%；
⑥租賃價(jià)格為含稅價(jià)，租賃雙方稅費(fèi)各付；
⑦管理費(fèi)、水電費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由承租方承擔(dān)；
⑧統(tǒng)一以人民幣為交易幣種。
評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為所涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為一致。
（3）評(píng)定估算
1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，選擇制定具體的評(píng)估方法；
2、查閱委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件、對(duì)產(chǎn)權(quán)持有單位提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)； 
3、收集價(jià)格信息資料，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研詢價(jià)工作。 
4、對(duì)各項(xiàng)委估資產(chǎn)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，分項(xiàng)評(píng)定估算，并初步匯算出評(píng)估價(jià)值。
（4）評(píng)估匯總階段
根據(jù)各專(zhuān)業(yè)評(píng)估小組對(duì)各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估的初步結(jié)果，進(jìn)行匯總分析，檢查并確認(rèn)有無(wú)錯(cuò)、漏、重評(píng)的情況，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
（5）提交報(bào)告階段
評(píng)估小組組織討論并分析評(píng)估結(jié)果，撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告，與委托人就評(píng)估結(jié)果交換意見(jiàn)，在全面考慮有關(guān)意見(jiàn)后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行組織審查，匯集工作底稿。最后，向委托人提交《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》。