8、評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年01月31日

9、客戶需求：為委托人辦理課稅事宜而評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值

10、評(píng)估對(duì)象及范圍：

估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，具體為廣州保稅區(qū)******有限公司持有的位于廣州開發(fā)區(qū)中國銀行大街**、**號(hào)和**號(hào)兩處建筑面積為195.1810㎡的商業(yè)房地產(chǎn)。

估價(jià)對(duì)象范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟?

        土地使用權(quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。

11、評(píng)估實(shí)施程序：整個(gè)評(píng)估工作共分六個(gè)階段進(jìn)行。

廣州業(yè)勤派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與廣州保稅區(qū)******有限公司聯(lián)系，了解委托人的估價(jià)目的（需求)，根據(jù)本次估價(jià)目的，協(xié)助委托方確定委托評(píng)估房地產(chǎn)的估價(jià)范圍以及本次評(píng)估需要的資料清單；并簽訂《房地產(chǎn)估價(jià)委托合同書》。

（1）估價(jià)目的（客戶需要）

為借款人向銀行申請(qǐng)抵押貸款確定貸款額度而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

（2）估價(jià)對(duì)象及范圍

估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，具體為廣州保稅區(qū)******有限公司持有的位于廣州開發(fā)區(qū)中國銀行大街**、**號(hào)和**號(hào)兩處建筑面積為195.1810㎡的商業(yè)房地產(chǎn)。

估價(jià)對(duì)象范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟?

土地使用權(quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。

（3）資料清單

1.房地產(chǎn)估價(jià)清查明細(xì)表

2.委托人營業(yè)執(zhí)照

3.房地產(chǎn)權(quán)屬證明

4.《房地產(chǎn)估價(jià)委托人承諾函》

5.《房地產(chǎn)估價(jià)委托合同書》

（4）現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析：

根據(jù)委托人提供的評(píng)估清單及有關(guān)資料，估價(jià)師對(duì)被估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場調(diào)查，通過詢問、勘查、檢查等方式獲取評(píng)估所需的基礎(chǔ)資料，詳細(xì)了解了估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，并進(jìn)行了拍照記錄；

估價(jià)人員還根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)及有關(guān)準(zhǔn)則要求，進(jìn)行了市場調(diào)查，收集了有關(guān)的價(jià)格、市場信息及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料。

（5）評(píng)定估算

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T  50291－2015），對(duì)于房地產(chǎn)，基本的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。本次估價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，確定選用比較法和收益法進(jìn)行估價(jià)。

1）比較法，是指在大量的交易實(shí)例中，選取幾個(gè)與估價(jià)對(duì)象相類似的交易案例作為可比實(shí)例，分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況修正后，得到各比準(zhǔn)價(jià)格，再將各比準(zhǔn)價(jià)格經(jīng)過分析，以簡單算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估值的方法。

2）收益法，是指預(yù)測(cè)、估計(jì)估價(jià)對(duì)象在未來經(jīng)濟(jì)收益期內(nèi)的可取得的收入、運(yùn)營成本費(fèi)用、稅費(fèi)等，從而估算出估價(jià)期日后的年現(xiàn)金凈流量，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)期日后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

（6）出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告