項目背景：
  長期以來，房地產(chǎn)都是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)的上行讓大量的資本看到了房產(chǎn)帶來的財富效應(yīng)，所以在過去的二十多年里，上到上市公司，下到有經(jīng)濟實力的私營企業(yè)或個人，都囤積了一定數(shù)量的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)往往也是重要的資產(chǎn)。中國******有限公司向******銀行貴州省分行申請抵押貸款，本次估價為估價委托人提供所涉及的待估房地產(chǎn)于價值時點2023年4月11日的房地產(chǎn)抵押價值參考依據(jù)。

委托人：中國******有限公司

房地產(chǎn)類型：工業(yè)

評估目的：為中國******有限公司向******銀行貴州省分行申請抵押貸款確定貸款額度而評估房地產(chǎn)的抵押價值。

房地產(chǎn)大?。?/span>******m2

估價基準日：2023年04月11日

客戶需求：
向******銀行貴州省分行申請抵押貸款確定貸款額度


價值類型：抵押價值


評估范圍：
   估價對象為房屋建筑物以及土地使用權(quán)，具體為位于西秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)****路旁******物流中心(一期)共7處房屋建筑物以及一宗土地面積合計為******㎡零售商業(yè)用地土地使用權(quán)。
估價對象范圍包括房屋建筑物及附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價值和一宗土地面積合計為******㎡土地使用權(quán)，但不包括其室內(nèi)動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。

評估實施程序：
廣州業(yè)勤派出項目負責(zé)人與******銀行貴州省分行聯(lián)系，了解委托人的估價目的（需求)，根據(jù)本次估價目的，協(xié)助委托方確定委托評估房地產(chǎn)的估價范圍以及本次評估需要的資料清單；并簽訂《房地產(chǎn)估價委托合同書》。
（1）估價目的（客戶需要）
為丁**向****股份有限公司******申請抵押貸款確定貸款額度而評估房地產(chǎn)的抵押價值。
（2）估價對象及范圍
估價對象為房地產(chǎn)，具體為丁**持有的位于廣州開發(fā)區(qū)科學(xué)大道****號主樓***房共1處辦公房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)范圍包括其合理分攤的土地使用權(quán)、房屋建筑物及附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價值，估價對象均不包括其室內(nèi)動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。
（3）資料清單
1.房地產(chǎn)估價清查明細表
2.委托人營業(yè)執(zhí)照
3.房地產(chǎn)權(quán)屬證明
4.《房地產(chǎn)估價委托人承諾函》
5.《房地產(chǎn)估價委托合同書》
（4）現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析：
根據(jù)委托人提供的評估清單及有關(guān)資料，估價師對被估價對象進行了現(xiàn)場調(diào)查，通過詢問、勘查、檢查等方式獲取評估所需的基礎(chǔ)資料，詳細了解了估價對象的實物狀況，并進行了拍照記錄；
估價人員還根據(jù)本評估項目的特點及有關(guān)準則要求，進行了市場調(diào)查，收集了有關(guān)的價格、市場信息及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標等資料。
（5）評定估算
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T  50291－2015），對于房地產(chǎn)，基本的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。本次估價根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，確定選用比較法和收益法進行估價。
1）比較法，是指在大量的交易實例中，選取幾個與估價對象相類似的交易案例作為可比實例，分別對每個可比實例進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況修正后，得到各比準價格，再將各比準價格經(jīng)過分析，以簡單算術(shù)平均數(shù)作為評估值的方法。
2）收益法，是指預(yù)測、估計估價對象在未來經(jīng)濟收益期內(nèi)的可取得的收入、運營成本費用、稅費等，從而估算出估價期日后的年現(xiàn)金凈流量，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價期日后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

（6）出具房地產(chǎn)估價報告廣州業(yè)勤派出項目負責(zé)人與中國******有限公司聯(lián)系，了解委托人的估價目的（需求)，根據(jù)本次估價目的，協(xié)助委托方確定委托評估房地產(chǎn)的估價范圍以及本次評估需要的資料清單；并簽訂《房地產(chǎn)估價委托合同書》。
（1）估價目的（客戶需要）
為中國******有限公司向******銀行貴州省分行申請抵押貸款確定貸款額度而評估房地產(chǎn)的抵押價值。
（2）估價對象及范圍
估價對象為房屋建筑物以及土地使用權(quán)，具體為位于西秀產(chǎn)業(yè)園區(qū)****路旁******物流中心(一期)共7處房屋建筑物以及一宗土地面積合計為******㎡零售商業(yè)用地土地使用權(quán)。
估價對象范圍包括房屋建筑物及附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價值和一宗土地面積合計為******㎡土地使用權(quán)，但不包括其室內(nèi)動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其它財產(chǎn)和權(quán)益。
（3）資料清單
1.房地產(chǎn)估價清查明細表
2.委托人營業(yè)執(zhí)照
3.房地產(chǎn)權(quán)屬證明
4.《房地產(chǎn)估價委托人承諾函》
5.《房地產(chǎn)估價委托合同書》
6.《法定優(yōu)先受償權(quán)利調(diào)查表》
（4）現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析：
根據(jù)委托人提供的評估清單及有關(guān)資料，估價師對被估價對象進行了現(xiàn)場調(diào)查，通過詢問、勘查、檢查等方式獲取評估所需的基礎(chǔ)資料，詳細了解了估價對象的實物狀況，并進行了拍照記錄；
估價人員還根據(jù)本評估項目的特點及有關(guān)準則要求，進行了市場調(diào)查，收集了有關(guān)的價格、市場信息及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標等資料。
（5）評定估算
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T  50291－2015），對于房地產(chǎn)，基本的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。本次估價根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，確定選用比較法和成本法進行估價。
1）比較法技術(shù)路線
通過選取幾個與估價對象相類似的交易案例作為可比實例，分別對每個可比實例進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況修正后，得到各比準價格，再將各比準價格經(jīng)過分析，以簡單算術(shù)平均數(shù)作為評估值。
比較法計算公式為：
估價對象單價=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)。
2）成本法技術(shù)路線
成本法以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)重置價格，扣除折舊，以此估算估價對象價值的方法。
成本法的基本公式為：
房地產(chǎn)價值= 房地產(chǎn)重置成本 – 建筑物折舊
本次測算具體公式為：
房地產(chǎn)價值= 土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊
（6）出具房地產(chǎn)估價報告