估價基準日：2023.02.03

客戶需求：

   為借款人向銀行申請抵押貸款確定貸款額度而評估房地產的抵押價值

評估范圍：

   估價對象為房地產，具體為鄭**、鄢**持有的位于豐順縣留隍鎮(zhèn)****路的一處建筑面積為275.60㎡的商住房地產。

估價對象范圍包括房屋建筑物及其合理分攤的土地使用權、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設施價值，但不包括其室內動產、債權債務、特許經營權等其它財產和權益。

評估實施程序：

   廣州業(yè)勤派出項目負責人與廣東豐順******有限公司聯系，了解委托人的估價目的（需求)，根據本次估價目的，協助委托方確定委托評估房地產的估價范圍以及本次評估需要的資料清單；并簽訂《房地產估價委托合同書》。

（1）估價目的（客戶需要）

為借款人向銀行申請抵押貸款確定貸款額度而評估房地產的抵押價值。

（2）估價對象及范圍

估價對象為房地產，具體為鄭**、鄢**持有的位于豐順縣留隍鎮(zhèn)****路的一處建筑面積為275.60㎡的商住房地產。

估價對象范圍包括房屋建筑物及其合理分攤的土地使用權、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設施價值，但不包括其室內動產、債權債務、特許經營權等其它財產和權益。

（3）資料清單

1.房地產估價結果明細表

2.委托人營業(yè)執(zhí)照

3.房地產權屬證明

4.《房地產估價委托人承諾函》

5.《房地產估價委托合同書》

（4）現場調查、資料收集與分析：

根據委托人提供的評估清單及有關資料，估價師對被估價對象進行了現場調查，通過詢問、勘查、檢查等方式獲取評估所需的基礎資料，詳細了解了估價對象的實物狀況，并進行了拍照記錄；

估價人員還根據本評估項目的特點及有關準則要求，進行了市場調查，收集了有關的價格、市場信息及相關經濟技術指標等資料。

（5）評定估算

根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T  50291－2015），對于房地產，基本的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等。本次估價根據當地房地產市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點及估價目的等，確定選用比較法和收益法進行估價。

1）比較法，是指在大量的交易實例中，選取幾個與估價對象相類似的交易案例作為可比實例，分別對每個可比實例進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況修正后，得到各比準價格，再將各比準價格經過分析，以簡單算術平均數作為評估值的方法。

2）收益法，是指預測、估計估價對象在未來經濟收益期內的可取得的收入、運營成本費用、稅費等，從而估算出估價期日后的年現金凈流量，選用適當的資本化率將其折現到估價期日后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

（6）出具房地產估價報告

客戶反饋：

    廣州業(yè)勤資產評估公司效率很高，為物業(yè)出租提供了很好的參考