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梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司股東擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

類型：股權(quán) 發(fā)布時(shí)間：2024-08-29 10:31:53 分享：
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    資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)名稱：梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司股東擬進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
    企業(yè)評(píng)估類型：股東全部權(quán)益價(jià)值
    國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類：股權(quán)轉(zhuǎn)讓
    報(bào)告文號(hào)：業(yè)評(píng)資字[2024]第****號(hào)
    經(jīng)濟(jì)行為：梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司股東擬轉(zhuǎn)讓其持有的梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司股權(quán)。
    評(píng)估目的：簡(jiǎn)述：股權(quán)轉(zhuǎn)讓
    為委托人擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。
    評(píng)估基準(zhǔn)日：2024年07月31日
    評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值；
    評(píng)估范圍為梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日賬面列示的經(jīng)清產(chǎn)核資審計(jì)后的全部資產(chǎn)、負(fù)債。截至評(píng)估基準(zhǔn)日2024年7月31日，梧州******發(fā)展實(shí)業(yè)有限公司總資產(chǎn)賬面價(jià)值****萬(wàn)元，總負(fù)債賬面價(jià)值****萬(wàn)元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值****萬(wàn)元。
    價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值
    評(píng)估方法：采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值：
    采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估待估企業(yè)價(jià)值，即對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)所擁有的各項(xiàng)資產(chǎn)，包括所有有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)根據(jù)各自具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法分別評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值并加總，然后扣除評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)實(shí)際承擔(dān)的各項(xiàng)負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值之和，從而得出待估企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。
    各類資產(chǎn)及負(fù)債市場(chǎng)價(jià)值的具體評(píng)估方法說(shuō)明如下：
    1、貨幣資金
    貨幣性資產(chǎn)為銀行存款、庫(kù)存現(xiàn)金，幣種全部為人民幣。經(jīng)清查核實(shí)后，評(píng)估人員以評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)合法持有的貨幣金額為基礎(chǔ)，扣除可能存在的回收成本數(shù)額為其評(píng)估價(jià)值。
    2、債權(quán)性資產(chǎn)
    包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款，以評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)合法持有或享有追索權(quán)的貨幣金額、債權(quán)金額為基礎(chǔ)，扣除可能存在的回收成本及風(fēng)險(xiǎn)損失后的數(shù)額為其評(píng)估價(jià)值。
    3、存貨
    納入評(píng)估范圍的存貨為開發(fā)成本，具體為企業(yè)已開發(fā)完成的位于梧州市萬(wàn)秀區(qū)****商業(yè)街未售房地產(chǎn)，項(xiàng)目已竣工多年。根據(jù)所掌握的資料，深入實(shí)地進(jìn)行勘測(cè)、記錄建筑物使用情況、維修保養(yǎng)、裝修標(biāo)準(zhǔn)和建筑物地理位置，做到賬實(shí)相符。對(duì)于未售房地產(chǎn)，通過(guò)了解周邊市場(chǎng)相同或相似樓盤近期交易價(jià)格，與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行對(duì)比分析，根據(jù)評(píng)估依據(jù)、評(píng)估收集的資料，采用市場(chǎng)法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)值再扣除相關(guān)成本項(xiàng)后得到未售房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果，計(jì)算公式如下：
    企業(yè)存貨權(quán)益總值＝市場(chǎng)價(jià)值－銷售費(fèi)用－管理費(fèi)用－增值稅及附加－投資利息－投資利潤(rùn)－土地增值稅－所得稅
    4、長(zhǎng)期股權(quán)投資
    根據(jù)長(zhǎng)期股權(quán)投資明細(xì)表收集有關(guān)的投資協(xié)議、被投資單位的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)表等資料，評(píng)估人員向企業(yè)了解長(zhǎng)期股權(quán)投資的核算方法和被投資單位的經(jīng)營(yíng)情況，重點(diǎn)關(guān)注對(duì)被投資單位的實(shí)際控制權(quán)情況，對(duì)擁有控制權(quán)且被投資單位仍在正常經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期股權(quán)投資，采用同一評(píng)估基準(zhǔn)日對(duì)被投資單位進(jìn)行整體評(píng)估，以被投資單位整體評(píng)估后的凈資產(chǎn)乘以持股比例確認(rèn)長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估價(jià)值。
    5、固定資產(chǎn)—設(shè)備類資產(chǎn)
    根據(jù)企業(yè)提供的設(shè)備類資產(chǎn)明細(xì)清單進(jìn)行了核對(duì)，同時(shí)通過(guò)對(duì)有關(guān)的合同、法律權(quán)屬證明及會(huì)計(jì)憑證審查核實(shí)對(duì)其權(quán)屬予以關(guān)注。在此基礎(chǔ)上，評(píng)估人員在被評(píng)估單位設(shè)備管理人員的配合下對(duì)重點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行了必要的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和核實(shí)。對(duì)設(shè)備類資產(chǎn)評(píng)估主要采用成本法。即：
    評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值×成新率
    對(duì)于已簽訂合同并明確轉(zhuǎn)讓價(jià)款的設(shè)備按合同注明的交易價(jià)格確定評(píng)估值
    1）重置價(jià)值
    設(shè)備的重置全價(jià)由設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、工程建設(shè)其它費(fèi)用(由管理費(fèi)用及資金成本等部分構(gòu)成)。
    具體設(shè)備評(píng)估時(shí)，根據(jù)不同情況選取組成重置全價(jià)項(xiàng)目計(jì)算重置全價(jià)。設(shè)備購(gòu)置費(fèi)采用詢價(jià)的方式確定。難于從市場(chǎng)獲得設(shè)備價(jià)格時(shí)采用：在審核該設(shè)備原始入賬價(jià)值真實(shí)可靠的基礎(chǔ)上，采用該行業(yè)價(jià)格指數(shù)對(duì)賬面原值進(jìn)行調(diào)整，推算出被評(píng)估設(shè)備的重置完全價(jià)值。
    2）成新率
    對(duì)于本次評(píng)估的設(shè)備，通過(guò)對(duì)設(shè)備的運(yùn)行狀況、負(fù)荷狀況、維護(hù)狀況、故障率所進(jìn)行的現(xiàn)場(chǎng)勘察，再結(jié)合理論成新率綜合確定其成新率，現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率權(quán)重為60％，理論成新率權(quán)重40％。
    公式為：綜合成新率=理論成新率×40%+現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率×60%
    對(duì)于超期服役設(shè)備，只按市場(chǎng)價(jià)格給殘值。
    6、使用權(quán)資產(chǎn)
    依據(jù)企業(yè)提供的相關(guān)資料，核實(shí)使用權(quán)資產(chǎn)的權(quán)益期限，權(quán)益內(nèi)容，企業(yè)的使用權(quán)資產(chǎn)為承租的梧州安瀾防洪排澇工程投資有限公司堤下鋪，對(duì)商鋪進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，了解周邊的市場(chǎng)租賃行情，收集關(guān)于租金水平、出租率等相關(guān)信息。
    對(duì)于使用權(quán)資產(chǎn)采用收益法的思路進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)了解，企業(yè)二次出租堤下鋪，對(duì)租戶只收取合同約定的租金，商鋪相關(guān)的管理費(fèi)用由物業(yè)公司收取，堤下鋪的維修、管理、保險(xiǎn)等都由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。據(jù)此，本次以企業(yè)二次出租的租金收入與承租成本（需支付給出租企業(yè)的租金）的差額，再扣減企業(yè)二次出租需承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（相關(guān)稅費(fèi)、租賃代理費(fèi)）作為凈收益，將合同約定的租期內(nèi)各年度收益折現(xiàn)后累加得到評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的使用權(quán)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。
    7、負(fù)債
    負(fù)債的評(píng)估依據(jù)公司提供的情況資料，進(jìn)行業(yè)務(wù)與相關(guān)憑證賬簿資料的抽查核實(shí)，重點(diǎn)對(duì)大額往來(lái)債務(wù)進(jìn)行了業(yè)務(wù)與合同及其合理性分析和函證工作。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)實(shí)際需承擔(dān)的債務(wù)項(xiàng)目、該等債務(wù)項(xiàng)目于評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的金額來(lái)確定該項(xiàng)目的評(píng)估值。

    企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估核心作用（固定模塊）：
    一、是什么
    企業(yè)價(jià)值評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見并撰寫報(bào)告書的行為和過(guò)程。是將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，充分考慮影響企業(yè)獲利能力的各種因素，結(jié)合企業(yè)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)背景，對(duì)企業(yè)整體公允市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的綜合性評(píng)估。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一般對(duì)象是企業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

    二、為什么（目的）
    企業(yè)價(jià)值評(píng)估的目的：適用于設(shè)立公司、企業(yè)改制、股票發(fā)行上市、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、收購(gòu)或分立、聯(lián)營(yíng)、組建集團(tuán)、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貸款、法律訴訟、破產(chǎn)清算等目的整體資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估。
    通過(guò)對(duì)企業(yè)價(jià)值的評(píng)估，了解和發(fā)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值，有利于做出科學(xué)的投資、融資決策，企業(yè)發(fā)展規(guī)劃。

    三、怎么辦（程序）
    1. 現(xiàn)場(chǎng)考察，了解管理狀況，經(jīng)營(yíng)情況，市場(chǎng)情況；
    2.委托合同簽定，明確評(píng)估目的、對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日及客戶的各項(xiàng)要求；
    3.提供清單，收集資料，共同制作。從法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及其獲利能力等方面，確定評(píng)估對(duì)象的定性、定量資料；
    4.社會(huì)及市場(chǎng)調(diào)研、檢索資料、分析有關(guān)市場(chǎng)需求、價(jià)格信息、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、國(guó)家政策、行業(yè)動(dòng)態(tài)等；
    5.起草報(bào)告，實(shí)行內(nèi)部三級(jí)審核制度；
    6.征求意見、完善報(bào)告，項(xiàng)目移交。

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