報(bào)告書(shū)名稱：廣州市******中心委托的位于天河區(qū)棠德南路***號(hào)***房的一處房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目背景：長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)都是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)的上行讓大量的資本看到了房產(chǎn)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，所以在過(guò)去的二十多年里，上到上市公司，下到有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)或個(gè)人，都囤積了一定數(shù)量的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)往往也是重要的資產(chǎn)。陳**擬申請(qǐng)補(bǔ)交土地出讓金，本次估價(jià)為估價(jià)委托人提供所涉及的待估房地產(chǎn)于業(yè)務(wù)受理之日2023年4月11日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)行為：估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，具體為朱**持有的位于天河區(qū)棠德南路***號(hào)***房的一處建筑面積為55.6636㎡的住宅房地產(chǎn)。

委托人：廣州市******中心

價(jià)值分析目的：陳**擬申請(qǐng)補(bǔ)交土地出讓金，本次估價(jià)為估價(jià)委托人提供所涉及的待估房地產(chǎn)于業(yè)務(wù)受理之日2023年4月12日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)。

價(jià)值分析對(duì)象：房地產(chǎn)租金

評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年04月12日

價(jià)值分析范圍：估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，具體為朱**持有的位于天河區(qū)棠德南路***號(hào)***房的一處建筑面積為55.6636㎡的住宅房地產(chǎn)。
估價(jià)對(duì)象范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。

評(píng)估方法：市場(chǎng)法、收益法

價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值

評(píng)估實(shí)施程序：
廣州業(yè)勤派出項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與廣州市******中心聯(lián)系，了解委托人的估價(jià)目的（需求)，根據(jù)本次估價(jià)目的，協(xié)助委托方確定委托評(píng)估房地產(chǎn)的估價(jià)范圍以及本次評(píng)估需要的資料清單；并簽訂《房地產(chǎn)估價(jià)委托合同書(shū)》。
（1）估價(jià)目的（客戶需要）
朱**擬申請(qǐng)補(bǔ)交土地出讓金，本次估價(jià)為估價(jià)委托人提供所涉及的待估房地產(chǎn)于業(yè)務(wù)受理之日2023年4月12日的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格參考依據(jù)。
（2）估價(jià)對(duì)象及范圍
估價(jià)對(duì)象為房地產(chǎn)，具體為朱**持有的位于天河區(qū)棠德南路***號(hào)***房的一處建筑面積為55.6636㎡的住宅房地產(chǎn)。
估價(jià)對(duì)象范圍包括房屋建筑物及其合理分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)、附屬于房屋建筑物且不可分割的裝修、供水、供電、消防等設(shè)施價(jià)值，但不包括其室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其它財(cái)產(chǎn)和權(quán)益。
（3）資料清單
1.房地產(chǎn)估價(jià)清查明細(xì)表
2.委托人營(yíng)業(yè)執(zhí)照
3.房地產(chǎn)權(quán)屬證明
4.《房地產(chǎn)估價(jià)委托人承諾函》
5.《房地產(chǎn)估價(jià)委托合同書(shū)》
（4）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料收集與分析：
根據(jù)委托人提供的評(píng)估清單及有關(guān)資料，估價(jià)師對(duì)被估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)詢問(wèn)、勘查、檢查等方式獲取評(píng)估所需的基礎(chǔ)資料，詳細(xì)了解了估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況，并進(jìn)行了拍照記錄；
估價(jià)人員還根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)及有關(guān)準(zhǔn)則要求，進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，收集了有關(guān)的價(jià)格、市場(chǎng)信息及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料。
（5）評(píng)定估算
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T  50291－2015），對(duì)于房地產(chǎn)，基本的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。本次估價(jià)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，確定選用比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。
1）比較法技術(shù)路線
通過(guò)選取幾個(gè)與估價(jià)對(duì)象相類似的交易案例作為可比實(shí)例，分別對(duì)每個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況修正后，得到各比準(zhǔn)價(jià)格，再將各比準(zhǔn)價(jià)格經(jīng)過(guò)分析，以簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估值。
比較法計(jì)算公式為：
估價(jià)對(duì)象單價(jià)=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)。
2）成本法技術(shù)路線
成本法以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
成本法的基本公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值= 房地產(chǎn)重置成本 – 建筑物折舊
本次測(cè)算具體公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值= 土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊
（6）出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告